Finanzierung

Wer in ein neues Domizil umziehen oder das bestehende sanieren will, hat vieles zu bedenken und zu organisieren. Wenn man sich um Baufirmen, Handwerker und einen Umzug kümmern muss, bleibt wenig Zeit für die Suche nach der optimalen Finanzierung. Dabei zahlt sich gerade hier der Aufwand aus, denn typischerweise zahlt man mehrere Jahrzehnte lang den Kredit zurück. Auch in diesem Fall hilft der unabhängige Vermögensberater.

Kredite und Darlehen

Die Begriffe Kredit und Darlehen werden im täglichen Sprachgebrauch fast synonym verwendet, und tatsächlich ist der wesentliche Unterschied eine juristische Feinheit: Während ein Kredit mit dem Abschluss eines Kreditvertrags gewährt wird, gilt ein Darlehen erst dann als zustande gekommen, wenn die Darlehenssumme an den Darlehensnehmer überwiesen worden ist. Daraus ergibt sich auch, dass ein Kontoüberziehungsrahmen rechtlich ein Kredit ist. Für Wohnbaufinanzierungen sind hingegen beide Arten möglich: Darlehen und Abstattungskredit. In beiden Fällen darf übrigens ein bereits rückgezahlter Teilbetrag nicht nochmals ausgezahlt werden.

Direkte und indirekte Förderungen

Je nach Bundesland gibt es direkte Förderungen für die Errichtung und Sanierung von Wohnraum. Meist handelt es sich dabei um betraglich begrenzte Darlehen, zinsfrei oder zu besonders niedrigen Zinssätzen.
Indirekt fördert der Staat die Vergabe von Wohnbaudarlehen über die Wohnbaubanken: Eine Wohnbaubank darf Wohnbauanleihen ausgeben, deren Zinserträge bis zu 4% für den Anleger KESt-frei bleiben. Daher geben sich Anleger hier mit etwas geringeren Zinssätzen zufrieden, und die Bank kann das billigere Kapital auch etwas günstiger an die Kreditnehmer verleihen. In der Praxis hat jede große Bank ihre eigene Wohnbaubank gegründet und bietet solche Wohnbaubankdarlehen an, wobei die Bezeichnungen unterschiedlich sind. Eine der gesetzlichen Bedingungen ist jedoch, dass es sich um neuen Wohnraum mit einer Nutzfläche von höchstens 150 m2 pro Wohnung handelt.

Banken und Bausparkassen

Zu den Kreditinstituten zählen in Österreich die Banken und die Sparkassen. Besonders auf Wohnbaufinanzierung spezialisiert sind die Landeshypothekenbanken und die Bausparkassen. Dies muss aber nicht heißen, dass man dort stets die idealen Konditionen erhält. Ein Vergleich zahlt sich generell aus.
Bauspardarlehen haben ein paar Besonderheiten: Die Obergrenze beträgt 180 000 € pro Darlehensnehmer, also z. B. 360 000 € für ein Ehepaar. Der Zinssatz kann maximal auf 6% steigen, und es gibt eine Wartezeit von ca. 18 Monaten auf das Bauspardarlehen. Währenddessen erhält man ein Zwischendarlehen, das früher einen höheren Zinssatz hatte, heute jedoch nicht mehr unangenehm auffällt. Ein weiterer Vorteil von Bauspardarlehen ist, dass hier nicht die sonst übliche Altersgrenze von maximal 75 Jahren bei Ablauf des Kredits gezogen wird.

Konditionen und Parameter für die persönliche Bonität

Die angebotenen Zinssätze sind im Einklang mit dem allgemeinen Zinsniveau derzeit sehr niedrig. Aufgrund unterschiedlicher Gebühren und Rückzahlungsmodelle soll man jedoch nicht Nominalzinssätze miteinander vergleichen, sondern Effektivzinssätze, in die auch die wichtigsten Nebenkosten eingerechnet sind. Die besten Zinssätze bekommen nur Kunden mit Top-Bonität. Die Bank prüft einerseits die Leistbarkeit anhand einer Haushaltsrechnung. Gefragt sind ein konstant hohes laufendes Einkommen und vergleichsweise geringe laufende Ausgaben. Andererseits sieht sich die Bank die Höhe der Kreditsumme im Vergleich zum (von der Bank geschätzten) Wert der Immobilie und zu den eingebrachten Eigenmitteln an. Ist der Immobilienwert doppelt so hoch wie die Kreditsumme, macht das den Risikomanager der Bank glücklich.

Individuelle Wünsche

Neben günstigen Zinsen gibt es auch andere, individuellere Wünsche zu einer Finanzierung. Um das Risiko zu minimieren, kann man Zinsobergrenzen verwenden oder den Zinssatz auf 5, 10 oder noch mehr Jahre fixieren lassen. Alternativ sind Modelle interessant, bei denen die monatliche Kreditrate jahrzehntelang konstant bleibt. Wer hingegen maximale Flexibilität sucht, ist mit einer möglichst geringen laufenden Tilgung in Kombination mit einem Recht zu gebührenfreien Sondertilgungen am besten bedient.

Umschulden?

Bereits bestehende Kredite oder Darlehen können durch günstigere oder auch risikoärmere ersetzt werden. Dies nennt man umschulden. Da jedoch ein solcher Wechsel mit Gebühren verbunden ist, muss vorher berechnet werden, ob sich die Umschuldung auszahlt. Fallweise ist es besser, die bestehende Finanzierung zu belassen und nur punktuelle Verbesserungen zu verhandeln. Insbesondere bei bestehenden Fremdwährungskrediten ist dies meist die sinnvollste Vorgangsweise. Dr. Manninger von Wertsache.at hat Erfahrung darin, Fremdwährungskreditnehmern in Verhandlungen mit der Bank zur Seite zu stehen. Euro-Kredite sind hingegen meistens reine Rechenaufgaben, mit denen ohne viel Aufwand festgestellt werden kann, ob eine Umschuldung einen finanziellen Vorteil bringt.